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新聞報道--如何做好物業設備管理 |
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一、熟悉設備的運行情況
管理好物業設備是關系到業主的切身利益，關系到物業能否保值增值。掌握物業設備的運行管理，首先應熟悉小區(大樓)的各類管線，結構的分布情況，因為它是設備與終端業主之間的聯系紐帶，同時工作人員還需熟悉設備的結構原理、工作方式，對各類發電機組、變壓器，水泵等設備性能要做到了如指掌。對新接管的物業，要加強設備接管驗收，對設備運行情況進行跟蹤、監測，記錄，消除設備存在的隱患，日常管理要根據物業設備運行的負載變化，如夏季業主用水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點，工作人員可對路燈進行合理、適時調度，通過物業設備負載能力和調配特點，發掘設備潛能，做到物盡其用，充分發揮設備的使用價值。
二、建立設備管理體系
俗話說“沒有規矩、不成方圓”，要做好物業設備管理就必須建立和完善設備管理體系，對設備進行規范化、標準化、專業化的管理，具體如下：
1、建立設備管理質量體系：設備管理是一項長期性，綜合性的工作，對設備管理要引入ISO9001質量管理體系，如建立機房管理制度，供、配電管理制度，設備維修制度等，對設備進行規范化、標準化管理操作并嚴格執行，做到責任到崗、任務到人，用科學化的管理來提高服務質量和管理水平。
2、建立績效考核機制：為了提高工作效率和服務質量，建立設備管理考核，督查機制．制定設備管理考核標準，如設備上要有設備卡、設備臺賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏，設備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期，不定期對各小區(大樓)的設備進行現場檢查、考核，做到優勝劣汰，賞罰分明，調動員工的工作積極性，增強企業凝聚力和向心力。
3、建立設備檔案：物業的設備結構復雜、管線縱橫，對設備原始檔案要進行歸檔匯總、登記造冊，對設備系統的資料如竣工圖等進行保管，對系統中一些常出現問題的重點部位，拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據。如發電機等一些重大設備發生故障時需原生產廠家維修時，通過設備臺賬及時與生產廠家和聯絡人取得聯系，為設備及時維修贏得寶貴時間。故對設備建立設備卡、設備臺賬、技術檔案等，按照檔案管理要求，實行專業化、科學化管理，使設備管理適應現代化管理需求，同時為設備的及時維修，確保設備的完好與使用安全提供科學依據。
三、對設備進行維修保養
設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養是保證設備運行安全，最大限度地發揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養，做到以預防為主，堅持日常保養與科學計劃維修相結合即：
1、堅持做到“三好、四會、五定”?！叭谩奔磳υO備用好、修好、管理好；“四會”即是對設備會使用、會保養、會檢查、會排除故障，“五定”即對設備進行清潔，潤滑、通風、檢修時做到定人、定點、定時、定質和定責。對重大的主要設各采用預防性維修，防止設備出現故障，對一般設備做好日常維修保養。
2、注重安全管理。對設備進行維修保養時，要以人為本，做好安全管理工作，操作人員應嚴格按照操作規程和制度開展工作，如操作人員在檢修電氣設備時，應做好必要的防護，操作人員使用個人防護工具，在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標識牌，提高安全意識，防止意外事發生，因為設備管理最基本和最重要的要求是保證設備體系運行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。
3、結合實際、降耗節能。物業管理企業必須建立適合于自身特點的設備維修保養方案，遵循安全、經濟、合理、實用的原則，有計劃，有步驟地進行，做好設備的預防性維修保養，將設備故障隱患消滅在萌芽狀態，同時在物業設備維修中提出節能改造可行性方案，盡可能采用節能設備、經濟適用且品質優良的材料，修舊利廢、合理更新，達到降耗節能、延長設備使用壽命的目的，從而降低設備運行維修費用，培養管理隊伍的創新精神，維護業主的權益。
四、以人為本、提高員工綜合素質
一流的設備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設施配備完善的物業中，高素質的專業人才在設備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發和利用人才，精心培育一支技術精湛、作風優良的管理隊伍是做好設備管理的精髓，而培養一支高水平的管理隊伍，應堅持做到：
1、樹立質量服務意識。物業管理是服務性行業，員工即使有一流的技術，但沒有為業主服務的意識也是搞不好物業設備管理，因此培養員工的服務意識和責任心，把為業主服務貫徹到具體工作中去，至真至誠為業主服務，確保設備運行安全。
2、提高員工業務技能。業務技能的高低直接反映出服務質量和工作效率，對各崗位專業操作人員做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓，對員工做好傳、幫、帶，即根據設備性能特點由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術骨干人員將理論聯系實際，對設備進行現場操作、指導相關人員，通過各種途徑，切實提高相關人員的業務技能，使員工能滿足各崗位要求。
總之，隨著設備物業管理的內外環境的不斷改善，各物管企業在設備物業管理中結合自身設備運行狀況，總結設備運行管理經驗，創新發展，加強高新技術應用，降耗節能，提高設備的使用率和完好率，為業主創造一個良好的工作和生活環境，使其物業最終保值、增值。 |
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